Correo de las Indias

Juan Urrutia

10 de agosto de 2010

Descenso del precio de la vivienda

Expansión nos informa hoy, aunque la noticia la teníamos desde ayer, de que el precio de los pisos en España puede descender el 75& hasta el 2050 debido al envejecimiento de la población. Se trata sin duda de una perspectiva amenazante para nuestra riqueza. Pero ¿hemos de tomarla en serio? El propio artículo comenta que hay otros factores distintos del mero envejecimiento de la poblacioón que pueden influir en el precio de la vivienda. En efecto, decir que todo depende de la edad media de la poblacion es lo mismo que decir que el nivel de precios depende solo de la masa monetaria. También depende, según la teoria cuantitaiva del dinero , de la producción y de la velocidad de circulación del dinero. De la misma forma el precio de le vivienda dependerá de PIB y de los movimientos migratorios, algo mucho más dificil de prever que el envejecimiento de la población.

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  1. pisitófilos creditófagos

    10.ago.2010 - 12:51

    Que los pisos sean caros no es ninguna riqueza.
    El que los costes inmobiliarios vayan a bajar muchísimo en las próximas décadas no es ningún Apocalipsis sino exactamente todo lo contrario.
    Seamos serios: ¿qué entendemos por riqueza?
    ¡No seamos mercantilistas ni fisiócratas!
    ¡Estemos con la Nueva Economía!
    ¡Digamos no a la Vieja Economía!
    Tengamos la misma actitud que cuando decidimos la provisión pública de la Sanidad y la Educación, y su consiguiente percepción como servicios semigratuitos.
    Cuanto más bajen los costes inmobiliarios, menos ajuste vía actividad y empleo, más productividad, más competitividad, más actividad crediticia bien colateralizada, más movilidad de recursos, más posibilidades para todos.

  2. pisitófilos creditófagos

    10.ago.2010 - 13:25

    El precio de la vivienda no está correlacionado estadísticamente con el PIB. En el mejor de los casos, el precio de la vivienda habría estado moviéndose al alza, durante la burbuja, impulsado por el papanatismo en el que la gente habría militado respecto de la economía a muy largo plazo, por pura ignorancia.
    Ya veremos qué pasa cuando los jóvenes empiecen a comprender que lo que nos está costando administrar la crisis inmo-hipotecaria lo estamos pagando con su recaudación tributaria futura, comprometiendo los futuros presupuestos de gastos, lo que incluye el sistema de pensiones.
    El precio de la vivienda debe fijarse como todos los demás precios de la economía.
    La vivienda no es una activo financiero, sino real sujeto a amortización.
    Dicho en términos urrutianos, debemos resituar los mercados inmobiliarios dentro del canal neoclásico.
    Tenemos la obligación de evolucionar a una economía mejor orientada, en la que los precios inmobiliarios no tengan stickiness, y no sean utilizados políticamente para desplazamientos laterles temporales de la curva de la demanda a costa de la salud financiera de los jóvenes, que son los que van a vivir en ese futuro yermo, financieramente hablando, toda vez que nos hemos traído de él las rentas con las que hemos alimentado la orgía de precios inmobiliarios deformados.
    Cuando uno visualiza los precios inmobiliarios de acuerdo con el método del coste incrementado, descubre con tristeza que el metro cuadrado cuesta poquísimo y que la sobrevaloración es puro humo.
    Es obvio que la restauración de la normalidad crediticia se producirá a partir de determinado nivel de reajuste de precios relativos inmobiliarios, aquel nivel en el que el junkie reconoce su renfermedad, se rinde (capitulación), y renuncia a su dorgadicción.
    Rememos todo en el mismo sentido.
    Encontremos dicho nivel de precios de estabilización desde el que poder iniciar la transición hacia la Nueva Economía, más abierta, más productiva.
    Seamos éticos y, sobre todo, dejemos de ser Saturnos devadores de nuestros propios hijos.
    Lo dicho para El Pisito, sirve para su versión política, El Terruñito, que no es solo el mero provincianismo mal llevado, sino el apego étnico-cultural-territorial que acompaña ideológicamente al proceso económico de emergencia del escalón regional de nuestro sector público administrativo, curiosamente, el titular de las competencias y potestadaes en materia urbanísitica e inmobiliaria, además de dueño de la banca hipotecaria “subprime” española.

  3. pisitófilos creditófagos

    10.ago.2010 - 13:50

    Los precios inmobiliarios altos para lo único que sirven, una vez agotados los efectos expansivos de oferta monetaria, es para:
    1) obstaculizar emprendimientos;
    2) lastrar la actividad financiera; y
    3) alimentar una clase social parasitaria, abanderada de la pisitofilia-terruñismo, y refractaria a soportar la carga fiscal que le corresponde, toda vez que la no tributación, en un contexto de burbuja pinchada, formará parte sustancial de la ecuación de rentabilidad de su explotación, habida cuenta del carácter amortizable de los bienes inmuebles (el suelo no es amortizable, pero es provisionable, como estamos viendo ahora, que los propietarios de suelo están hinchándose a contabilizar bases imponibles negativas a compensar en la próxima década y media, para hacernos pagar a los contribuyentes la corrección valorativa).
    En suma,
    Precios inmobiliarios altos = Corsé fascistoide (permítaseme el calificativo)

  4. juan urrutia

    10.ago.2010 - 14:00

    Primero respecto a la Nueva Economía. Lo interesante y suficientemente loco sería el poder dormir en cualquier casa disonible esa noche y detectada por internet. Nada habría de nuevo en que la vivienda fuera entendida como gartuita a la manera de la sanidad. En cualquier caso no veo que esto aumentara la productividad ni que abriera un camino nuevo para acceder al crédito.

    Segundo, lo del ajuste en precio como paliativo del ajuste en cantidad es my cierto; pero no parece ser ese el argumento esgrimido en el comentario para defender a los jóvenes. Parece que se critican las subvenciones que tendrán que ser pagadas por esos jóvenes en un futuro. No hubieran hecho falta sin burbuja. De acuerdo también en que son las CC.AA. y los Aytos. los que han jugado con el suelo.

  5. Juan Urrutia

    10.ago.2010 - 14:06

    Tercero, estoy tentado de decir simplemente AMEN, pero ¿cuándo sabemos que un precio relativo está desalineado?

  6. shanghai

    10.ago.2010 - 18:41

    Respecto a la relación costes inmobiliarios vs. productividad, los incentivos que necesitaremos a corto plazo para la exportación de bienes (industria) y servicios (p.e. turismo), dado que tecnología y conocimiento llevarán más tiempo

    (tanto si mantenemos la propiedad como si importamos capitales, ya que el que quiera instalarse aquí deberá pensárselo mucho) …

    coste capital financiero: estranguladamente alto
    coste capital físico: ¿qué piden por alquilar esta nave / comprar este hotel?
    coste capital humano: ¿qué cobran estas gentes respecto a Lodz, Croacia, Antalya?

    a menor ajuste en precios, mayor ajuste en salarios/actividad

  7. shanghai

    10.ago.2010 - 19:47

    una referencia indirecta en cuanto a precios relativos es el esfuerzo del PRECIO TOTAL medido en número de salario brutos anuales de la unidad familiar con un cierto nivel de estabilidad laboral. En términos relativos la media histórica esta entre 3-4, llegando en el punto álgido de nuestro burbujón patrio a superar los 8 sueldazos (hablo de memoria,existen papers empíricos al respecto). Parte de la fiesta se ha basado en ceñir la accesibilidad únicamente al esfuerzo en % de renta para satisfacer la COUTA MENSUAL. Es decir visión a cortísimo (desembocando en el conocido “échele 10 años más, a ver cuánto baja la cuota”). Mnemotécnicamente la Faustregel utlizada p.e. en Alemania para fijar el límite de lo razonable está en el 3. Podríamos reformular la “regla de 3″ en la nueva asignatura obligatoria de fundamentos básicos financieros.

  8. pisitófilos creditófagos

    10.ago.2010 - 23:30

    La cuestión de cuándo sabemos que estamos ante una burbuja ha sido muy debatida desde el poskeynesianismo. La contestación agnóstica la defienden los triunfadores a modo de excusa absolutoria:
    - “¿Quién nos iba a decir que estábamos haciéndolo mal?, ¡por Diooos!”.
    Sin embargo, todo el mundo “sabía” que los precios inmobiliarios eran una barbaridad. Recordemos a los rocamboles:
    - “Es la Ley de la Oferta y la Demanda, hijo”.
    Y recordemos a los técnicos lameculistas (perdóneme la expresión):
    - “El precio no debe parecerles exagerado… es que tiene dos tramos: el valor intrínseco y las expectativas de revalorización futura”.
    Pero, ¿por qué decimos que determinada tasa de inflación es alta o indeseablemente baja, o que cierta renta o patrimonio es poca o mucha, o determinado grado de descentralización presupuestaria es “insuficiente para las aspiraciones del pueblo vasco”, o que nuestro hijo adolescente no “es” homosexual?.
    Todo lo debatido al respecto durante décadas se resume en la siguiente frase positiva:
    - Sabemos que un precio relativo está desequilibrado del mismo modo que sabemos que padecemos una enfermedad, porque nos los dice la inteligencia difusa ponderando múltiples indicadores, que difieren en cada caso.
    Sin embargo, a mí lo que me pide el cuerpo es un enfoque negativo:
    - El problema no está en que no tengamos un indicador de burbujas tumbativo, sino que pensamos que deberíamos tenerlo, y, como no lo tenemos, ¡hala, a robar y saquear a los jóvenes!
    Urge reconciliar la Economía con la Moral (= Ética aplicada), o, lo que es lo mismo, limpiar de cinismo tecnocrático a la Ciencia Económica, que es una ciencia social y empírica (nunca me cansaré de decirlo).
    Le pido, Urrutia, que, como sabe tanta Economía como Derecho, recuerde conceptos como sinalagma, equivalencia de las prestaciones, condición resolutoria tácita, enriquecimiento injusto, justicia conmutativa.
    Una sociedad no puede organizarse de modo que, cuando la gente se queja del abuso de precios, una secta que se pasa la vida combatiendo la impureza idealizando modelos, proporcione cobertura técnica a los rocamboles del “son lentejas”. Es como si durante La Solución Final (Die Endlösung), los médicos hubieran salido encogiéndose de hombros proclamando que no tenían nada que decir.
    Esta burbuja (y sus consecuencias psico-sociales), paradójicamente, va a hacer mucho bien.
    Como dijo un día en televisión cierto economista, amigo nuestro, la desconfianza es b-u-e-n-í-s-i-m-a porque el agente económico está s-o-l-o.
    El problema que hemos tenido, por decirlo, caricaturizadamente, es que la gente se ha metido en el absurdo inmobiliario (e hipotecario) porque creía que “estaba todo controlado” por los sabihondos de la Economía, “los expertos”.
    - “Marujita, qué bien hicimos cuando metimos 5, fíjate, ya nos dan 55… según los expertos”.
    Un personje relevante de El Pisito, en los primeros 2000s me dijo:
    - “A finales de los 1980s pensábamos que aquellos precios eran una barbaridad y… ¡toooma 17%… y 17%… y 17%!”
    Este es el problema que plantea la economía pretendidamente aséptica éticamente, o sea, tecnocrática (en el sentido de Hanna Arendt, o sea, totalitaria, fascistoide): siempre va a haber un miembro de la Schutzstaffel de turno que se te va a encarar diciéndote “a ver, díme, mentecato, por qué dices que estamos violando a tu hija, cuando es obvio que le encanta”; perdónenme el exabrupto, pero es que es justo la metáfora apropiada, toda vez que estamos ante un montaje piramidal intergeneracional obsceno perpetrado por los nacidos entre 1940 y 1955 a los que sus viviendas no les costaron, literalmente, nada.
    Mientras nosotros discutimos sobre estas cosas, en los barrios periféricos, los muertos vivientes de El Hipotecón solo reciben el placebo de la sublimación de su provincianismo (la provincia hecha sublime en nación):
    - “Mi pisito un capital, mi terruñito una nación”.
    Se escucha su quejido en la lejanía, mientras nosotros nos regodeamos sabedores de que no habrá ninguna revolución, precisamente, por lo apegados que les hemos dejado a sus propias cadenas.
    - “No te preocupes, mutilado, no hagas caso de los agoreros que te dicen que tienes síndrome de miembro fantasma”.
    En suma, t-o-d-o-s sabemos cuándo estamos ante una burbuja del mismo modo que sabemos lo que está bien y lo que está mal; y plantearse lo contrario no es sino puro cinismo fundamentado o en la soberbia o en la avaricia.

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